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简介（作者编辑）：2022年房地产和物业投资展望——浙商证券-地产智库.pdf【年报】
摘要（系统识别）：
浙商证券股份有限公司
ZHESHANG SECURITIES CO.LTD
2022年房地产和物业投资展望
从终局反向思考行业投资机会
2021年12月23日
作者
杨凡
邮箱
yangfan02@stocke.com.cn
证书编号
S1230521120001
摘要
浙商证券股份有限公司
ZHESHANG SECURITIES CO.LTD
2021年行业回顾
上半年重点城市调控政策持续收紧，H1行业销售数据保持稳增长。H2行情急转直下，Q3房企违约事件频发，政策放松力度加强、频率提高。
2022年行业展望
三道红线仍在，行业融资政策加速行业产能结构优化：房企融资政策在22年或将延续，顺应2021年12月政治局会议和中央经济会议提出的“良
性循环”方向，但会实行差异化边际放松→国企和绿档房企有更多融资空间，行业产能结构优化，行业集中度先稳后升
预测2022年销售金额增速-3%、销售面积增速-5%、房地产开发投资增速-1%、土地购置面积增速-10%、新开工面积10%、竣工面积增速+10%
成熟市场经验借鉴
成熟市场中，房企从开发转向轻资产服务业务方向是发展的必经之路。
存量业务尤其是租赁业务能够提供稳定的租金收益，为公司在特殊时期（金融危机）提供一定的收入韧性，使得公司更加具有穿越周期的能力
长期轻资产业务收入和利润贡献的提升，有助于改善公司长期利润率和ROE水平
投资建议和风险提示
结合短期政策纠偏受益程度以及长期发展机会，我们认为高信用房企值得关注：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华侨城A等；H
股-华润置地、中国海外发展、龙湖集团、旭辉控股集团、建发国际等
物业板块估值修复可期、长期发展前景广阔。考虑到2022年房地产行业修复过程中可能会出现的风险，我们建议关注关联房企为高信用国企和
优质民企的物业公司：A股-招商积余；H股-碧桂园服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、旭辉永升服务、金科服务、远洋服务等。
2022年疫情修复带来消费回暖，我们认为商业管理类标的也值得关注：H股-华润万象生活、宝龙商业、星盛商业
风险提示：2022H1房企境内外到期债务偿还仍有压力，个别房企风险事件干扰板块估值修复；2022Q1春节、疫情反复等问题导致销售和投资
增速较低；房地产税试点方案推出影响短期购房者信心；大举收并购的物业公司在梳理收购标的业务和管理架构时，可能会出现被收购标的协作
不良的问题；商誉较高的物企，如收购标的业绩不达标，商誉有减值风险。
摘要（系统识别）：
浙商证券股份有限公司
ZHESHANG SECURITIES CO.LTD
2022年房地产和物业投资展望
从终局反向思考行业投资机会
2021年12月23日
作者
杨凡
邮箱
yangfan02@stocke.com.cn
证书编号
S1230521120001
摘要
浙商证券股份有限公司
ZHESHANG SECURITIES CO.LTD
2021年行业回顾
上半年重点城市调控政策持续收紧，H1行业销售数据保持稳增长。H2行情急转直下，Q3房企违约事件频发，政策放松力度加强、频率提高。
2022年行业展望
三道红线仍在，行业融资政策加速行业产能结构优化：房企融资政策在22年或将延续，顺应2021年12月政治局会议和中央经济会议提出的“良
性循环”方向，但会实行差异化边际放松→国企和绿档房企有更多融资空间，行业产能结构优化，行业集中度先稳后升
预测2022年销售金额增速-3%、销售面积增速-5%、房地产开发投资增速-1%、土地购置面积增速-10%、新开工面积10%、竣工面积增速+10%
成熟市场经验借鉴
成熟市场中，房企从开发转向轻资产服务业务方向是发展的必经之路。
存量业务尤其是租赁业务能够提供稳定的租金收益，为公司在特殊时期（金融危机）提供一定的收入韧性，使得公司更加具有穿越周期的能力
长期轻资产业务收入和利润贡献的提升，有助于改善公司长期利润率和ROE水平
投资建议和风险提示
结合短期政策纠偏受益程度以及长期发展机会，我们认为高信用房企值得关注：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华侨城A等；H
股-华润置地、中国海外发展、龙湖集团、旭辉控股集团、建发国际等
物业板块估值修复可期、长期发展前景广阔。考虑到2022年房地产行业修复过程中可能会出现的风险，我们建议关注关联房企为高信用国企和
优质民企的物业公司：A股-招商积余；H股-碧桂园服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、旭辉永升服务、金科服务、远洋服务等。
2022年疫情修复带来消费回暖，我们认为商业管理类标的也值得关注：H股-华润万象生活、宝龙商业、星盛商业
风险提示：2022H1房企境内外到期债务偿还仍有压力，个别房企风险事件干扰板块估值修复；2022Q1春节、疫情反复等问题导致销售和投资
增速较低；房地产税试点方案推出影响短期购房者信心；大举收并购的物业公司在梳理收购标的业务和管理架构时，可能会出现被收购标的协作
不良的问题；商誉较高的物企，如收购标的业绩不达标，商誉有减值风险。
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